大转机！碧桂园境外债重组方案正式获批
作者：吴家明
碧桂园境外债重组方案正式获批。
12月4日，碧桂园的债务重组迎来了关键性转机。当天，其规模约177亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院正式批准。
与此同时，多家房企的债务重组取得积极进展。在获得债务喘息空间之后，房企如何“轻装”再出发？
企业经营真正进入新阶段
12月4日，碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案，已获香港高等法院正式批准。公司此前表示，将力争在年底前达成各项境外债务重组生效先决条件后正式完成重组。而在3日，碧桂园境内债务重组也传来好消息，最后一笔境内债券的重组方案顺利通过了债券持有人会议的审议。这意味着碧桂园涉及9笔合计规模约137.7亿元的境内债务重组方案已全部通过。至此，碧桂园境内外债务重组已基本落地。
早在11月6日，碧桂园发布公告称，其境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过。在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。其中，组别一(银团贷款组别)赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%，组别二(美元债及其他债权)赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。这意味着，这家头部民营房企的境外债务重组跨过最关键的一道坎，12月4日的法院裁定聆讯成为最终重组落地前的最后一环。
有业内人士预计，在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元，预计5年内兑付压力将极大缓解，重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%至2.5%，将为其节省巨额利息支出，有效纾解现金流压力；同时，重组完成后预计确认超700亿元重组收益，将显著增厚公司净资产，进一步夯实财务安全垫。
中指研究院企业研究总监刘水表示，碧桂园境内外债务重组已基本落地，企业经营真正进入新阶段，增强了购房者、上下游供应商及金融机构对碧桂园的信心，有助于快速恢复正常经营。
房企由“重”向“轻”
在本轮化债浪潮中，房企普遍采用债转股、以资抵债、全额长展期等方式，核心目标是通过削债降低实际债务负担，优化资产负债表。据中指研究院统计，截至10月30日已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元。与此同时，“削债”已成为重组方案的核心要素。
与早期主要侧重于“展期”不同，近期成功落地的房企债务重组方案普遍包含大幅削债安排。例如，龙光境外债重组削债比例达70%；融创境外债经过第二次重组将全部削债。而在近日，佳兆业集团宣布向票据持有人进行同意征求，提出以发行股份代替现金支付，即“以股代息”的创新型债务管理方案。
获得债务喘息空间之后，房企加速向轻资产模式或全产业链模式转型，已成为行业共识。例如，旭辉控股在此前宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式。此外，碧桂园自2021年起布局的“一体两翼” 战略——以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极的全产业链业务布局，有望在行业转型中逐步释放协同效应。
有分析人士认为，房企可通过“住宅开发向商业运营转型”、“重资产销售向轻资产代建转型”等策略寻找新增长点。当前，部分房企已尝试布局商业、产业园区等持有型物业，并通过提升运营效率培育优质资产，为后续资本化运作奠定基础。值得注意的是，近年来公募REITs的大力推行，也有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。
市场信息显示，目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。有业内人士表示，房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
